Fecha de publicación: -- Fuente: Agronews Castilla y León Lugar: Retracto Retracto de colindantes: necesidad de actividad agrícola y mejor rendimiento.
 
 
Para ejercitar el retracto de colindantes es necesario que se acredite una actividad agrícola o ganadera del retrayente en su finca y que la adquisición de la finca a retraer vaya a conseguir un mejor rendimiento de aquella
El derecho de retracto de colindantes es el derecho que tiene el colindante de adquirir una finca rustica vendida a un tercero. Hay que recordar que, por su carácter restrictivo de la libertad de contratación, ha de ser interpretado de forma restrictiva
 
Como señala la sentencia de la AP de A Coruña de 21 de noviembre de 2024 «… la jurisprudencia exige no sólo que se acredite una actividad agrícola o ganadera, sino también que la adquisición de la finca que se pretende retraer vaya a conseguir un mejor rendimiento de la explotación que realizaba el retrayente en la finca de su propiedad, pues el art. 1523 del Código Civil ha de ser interpretado en función de su espíritu y finalidad ( art. 3.1 del Código Civil), de forma que el cumplimiento de sus requisitos conlleve un resultado coincidente con el resultado pretendido por el legislador.
 
Y como reiteradamente señala el Tribunal Supremo, la finalidad del retracto de colindantes, es facilitar remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica, siendo justificación del mismo, el interés público a fin de evitar la excesiva división de la propiedad prevaleciendo el interés de la agricultura.
 
Por tanto  es fundamental acreditar el destino agrícola de las fincas, no siendo suficiente cultivos familiares o de autoconsumo, sino que debe destinarse a explotación agrícola debiendo acreditar que se conseguirá un mejor rendimiento agrícola con la suma o agrupación de las dos fincas.
 
Así lo recordaba la SAP de Lugo de 13 de diciembre de 2019, en la que, además, se indicaba: «Sobre el beneficio o repercusión que representaría la estimación de retracto y la explotación conjunta de las fincas se echa en falta una prueba adecuada al respecto, y ese beneficio es importante (sino trascendental) ya que, de no ser apreciable, tan protegible es el interés particular del que pretende retraer como el del adquirente, cediendo entonces el fin social que lo justifica.» …»
 
 
ANÁLISIS DE LA SENTENCIA DE LA AP A CORUÑA DE 21 DE NOVIEMBRE DE 2024
 
Partes Implicadas

Demandante: Propietario de una finca colindante que busca ejercer el derecho de retracto.
Demandado: Comprador de la finca objeto del retracto.

Antecedentes de Hecho
En el presente caso se discute el derecho de retracto por parte de un propietario de una finca colindante. Ambas fincas son parcialmente urbanizables y tienen una plantación forestal familiar lo que genera dudas sobre la aplicabilidad del retracto de colindantes, limitado a fincas de carácter rústico.
 
Fundamentos de Derecho

Para ejercer el retracto de colindantes, es necesario acreditar una actividad agrícola o ganadera en la finca del retrayente y que la adquisición de la finca a retraer mejore el rendimiento de la misma.
El derecho de retracto debe interpretarse de forma restrictiva debido a su carácter limitativo de la libertad de contratación.
El destino de la finca del retrayente puede ser agrícola, ganadero, forestal o agropecuario, sin necesidad de que el retrayente sea un profesional de la agricultura.
El retracto no es aplicable a cultivos dedicados al autoconsumo.
La naturaleza parcialmente urbanizable de las fincas excluye la aplicación del retracto de colindantes, que se limita a fincas rústicas.

Conclusión del Tribunal
El tribunal concluye que no procede el ejercicio del derecho de retracto de colindantes en este caso, debido a que las fincas son parcialmente urbanizables y no cumplen con los requisitos de ser exclusivamente rústicas. Además, no se ha demostrado que la adquisición de la finca a retraer vaya a mejorar el rendimiento de la finca del retrayente.
La Audiencia Provincial confirma que el retracto de colindantes no es aplicable a fincas parcialmente urbanizables, limitándose a fincas de carácter rústico. También se aclara que el retrayente no necesita ser un profesional de la agricultura, siendo suficiente con que la finca tenga un destino agrícola, ganadero, forestal o agropecuario.
El retracto de colindantes no es aplicable ya que ambas fincas son parcialmente urbanizables, lo que excluye su aplicación al quedar limitado a fincas de carácter rústico. Además, el derecho de retracto debe interpretarse de forma restrictiva y no se persigue un mejor rendimiento agrícola o ganadero.
 
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