Fecha de publicación: -- Fuente: Agronews Castilla y León Lugar: Arrendamientos Rústicos ¿Cuál es la duración mínima legal de un contrato de arrendamiento rústico y cuándo terminan?
Actualmente existen 5 normativas o disposiciones legales aplicables a arrendamientos rústicos.
Y es lo primero que tenemos que tener claro es que la ley o norma que se aplica es la que estuviera vigente en el momento de su celebración.
Os arrendamiento pueden ser escritos o verbales, tienen la misma validez, el problema es determinar la fecha de inicio de los contratos verbales.
Una vez tengamos claro cuál es esa fecha de inicio, sabremos qué ley es la que se aplica y por tanto la duración mínima y las prórrogas legales “
1.- Contratos de arrendamiento iniciados en años anteriores al 25 de julio 1995, la normativa inicialmente aplicable sería la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, que establecía una duración mínima de 6 años y máxima (prórrogas incluidas) de 21 años, y por tanto actualmente ya habrían terminado.
El problema es saber si están prorrogándose hasta cuando duran.
Para una parte de la doctrina y jurisprudencia menor (Audiencias Provinciales) los arrendamientos que continúen se rigen por los art. 1575 y siguientes del Código Civil: y más concretamente el art. 1577, esto es por la tácita reconducción, que especifica que cuando no se fija duración, el arrendamiento se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año, esto es a partir de entonces la duración se establecerá por años agrícolas, pudiendo el propietario dar por finalizado el arrendamiento dentro del mismo año, y sin ningún preaviso. Sino hubiera ninguna comunicación fehaciente del propietario y el rentero continuara disfrutando de la tierra quince días después de terminar ese año (esto es si no hay contrato escrito hasta el 15 de octubre, si lo hay habría que atenerse a la fecha final del contrato) sin que el propietario comunique lo contrario, el arrendamiento se prorrogará otro año más y así sucesivamente, lo que se denomina tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil).
Sin embargo, para otra parte de la doctrina y la más reciente jurisprudencia (sentencias del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2022, SAP Segovia 78/2015; SAP Valladolid nº 236 de 19 de diciembre de 2008…), en el momento en que pasan los 21 años entra en juego la tácita reconducción. Y como se entiende que la tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento rustico que se perfecciona por el consentimiento tácito de las partes. En el que se mantienen los acuerdos pactados por las partes salvo el plazo de duración. Plazo de duración que va de año en año según el art 1577 del Código Civil hasta que entró en vigor la nueva LAR de 2003. De esta forma si los 21 años transcurren antes de mayo de 2004, (fecha en la que entró en vigor la LAR 2003), se entendería que a partir del 1 de octubre de 2004 el plazo de duración sería de 3 años y prórrogas de 3 años.
Si el plazo de 21 años finaliza después de enero de 2006, a partir del 1 de octubre de octubre de 2006 se aplicaría la LAR de 2003 con la modificación de 2005 y por tanto entraría en juego un nuevo contrato con una duración de 5 años y prórrogas de 5 años.
En suma, es absolutamente esencial conocer la fecha de inicio del contrato de arrendamiento rústico de finca rustica.
2.- Los arrendamientos celebrados a partir del 25 de julio de 1995 y hasta  mayo de 2004, se rigen por la Ley de Arrendamientos rústicos de 1980, pero con la reforma realizada por la ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de las explotaciones agrarias que modificó las disposiciones referentes a la duración de la Ley de arrendamientos rústicos de 1980. De esta forma estos arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años (para al caso de que figure una cláusula con menos años en el contrato, se tendrá por no puesta). Una vez transcurridos los cinco años, si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización ( si es verbal antes del 1 de octubre de la anualidad anterior a finalizar el arrendamiento) y de forma fehaciente (por burofax, requerimiento notarial…) al arrendatario que debe abandonar la tierra, el arrendamiento se entiende prorrogado por tres años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al arrendatario su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga.
3.- Los arrendamientos iniciados a partir de mayo de 2004 y hasta enero de 2006, se rigen por la Ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos, que estipula una duración mínima de tres años (se tiene por no puesta cualquier cláusula con una duración inferior). Una vez transcurridos los tres años, si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización (si es verbal antes del 1 de octubre de la anualidad anterior a finalizar el arrendamiento) y de forma fehaciente (por burofax, requerimiento notarial…) al arrendatario que debe abandonar la tierra, el arrendamiento se entiende prorrogado por tres años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al arrendatario su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga.
Contrato de arrendamiento de fincas de secano y derechos PAC

 
4.- Los arrendamientos iniciados a partir de enero de 2006, se rigen por la Ley 26/2005 de 30 de noviembre, por la que se modifica la ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos, que eleva la duración mínima de los arrendamientos a cinco años y mantiene que se tendrá por no puesta cualquier cláusula con una duración inferior. Una vez transcurridos los cinco años, si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización (si es verbal esto es normalmente antes del 1 de octubre de la anualidad anterior a finalizar el arrendamiento) y de forma fehaciente (por burofax, requerimiento notarial…) al arrendatario que debe abandonar la tierra, el arrendamiento se entiende prorrogado por cinco años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al arrendatario su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga.
5.- Los arrendamientos rústicos que por cualquier circunstancia no se aplique la ley especial de arrendamientos rústicos, se rigen por el Código Civil,   de esta forma habrá que estar a lo que hayan acordado las partes por escrito, puede ser la duración que se quiera o pacte,  en otro caso se aplicará el art. 1575 y siguientes del Código Civil: y más concretamente el art. 1577, que especifica que cuando no se fija duración, el arrendamiento se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año, esto es a partir de entonces la duración se establecerá por años agrícolas, pudiendo el propietario dar por finalizado el arrendamiento de finca rustica dentro del mismo año, y sin ningún preaviso.
REDACCION PERSONALIZADA DE CONTRATO

 
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