Fecha de publicación: -- Fuente: Agronews Castilla y León Lugar: Retracto ¿Para quién es la cosecha y frutos en caso de retracto?
La idea que domina la regulación del retracto es que el primitivo comprador debe quedar en condiciones análogas a la que tenía antes de la compraventa, por lo que en cumplimiento de los arts. 1511, 1518, 1519, 1521 y 1525 Código Civil debe desembolsarse al adquirente inicial no solo el precio pagado sino también cuantos gastos se le ocasionaron por razón del contrato.
Y es que conforme al art. 1468 CC cuando, tras decir que el vendedor debe entregar la cosa en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, añade que todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato.
Por tanto, es claro que la cosecha pertenece al comprador desde el momento que se vende y se entrega la finca.
¿Pero qué ocurre con la cosecha y frutos si tras el ejercicio de un retracto el retrayente se queda con la finca?
La solución nos la da el art 1519 CC para el retracto convencional y la interpretación jurisprudencial del mismo:
Este artículo nos habla de dos casos:
1º.- Que en el momento de la venta haya cosecha pendiente de recoger, es decir hubiera frutos nacidos o manifiestos: cuando se hace la venta había cosecha pendiente de recoger: en este caso esa cosecha es del comprador retraído, del que ha adquirido la finca Y no se hará abono ni prorrateo de los frutos ni de la cosecha que haya al tiempo del retracto.  En principio todo lo que la cosa produce durante la posesión y disfrute de la finca pertenece al comprador retraído en calidad de dueño
2º.- Que en el momento del retracto haya cosecha pendiente, frutos pendientes y sin tener en cuenta si había frutos o cosecha al tiempo de la venta: el art 1519 CC nos dice que en el momento del retracto (sentencia firme de retracto) lo que debe hacerse es prorratear la cosecha entre el retrayente y el comprador
Ahora bien, este prorrateo se hará después de haberse restado todos los gastos de explotación que el comprador (el que sembró) haya tenido desde la siembra para recoger la cosecha.
El problema viene en determinar cómo se hará ese prorrateo, ya que la norma no dice cómo ni fija los criterios para ese reparto.
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En todo caso y como hemos dicho y señalan la Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba de 18 de febrero de 2000, la idea que domina la regulación del retracto legal es que el primitivo comprador debe quedar en condiciones análogas a las que tenía antes de suscribir el contrato, lo que puede servirnos de pauta para el reparto de frutos en el retracto legal entre el comprador inicial y el retrayente.
Y es que conforme al art. 1468 CC cuando, tras decir que el vendedor debe entregar la cosa en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, añade que todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato.
Y aunque la acción de retracto legal nace cuando el comprador de la cosa que se quiere retraer entre en posesión de la misma, la adquisición de la propiedad por parte del retrayente no se produce hasta que se reconoce por sentencia firme la modificación jurídica que implica la subrogación del retrayente y se le atribuye definitivamente la titularidad de la finca.
En apoyo de esta postura debe señalar que el comprador en los casos de retracto legal es un verdadero poseedor de buena fe, al que deben serle reconocidos todos los derechos y ventajas atribuidos a aquella cualidad, y en particular la regla general sobre atribución de frutos naturales pendientes contenida en el art. 452 CC (» y además a la parte del producto líquido de la cosecha proporcional al tiempo de su posesión»). Posesión de buena fe, por tanto, que otorga los frutos pendientes al comprador retraído.
Por ello parece que, en caso de retracto legal de colindantes, la cosecha será del comprador retraído que pierde la finca por sentencia, precisamente por ser un poseedor de buena fe, si bien como indica la SAP de Madrid de 18 de enero de 2002, la buena fe se perdería con la presentación de la demanda, por lo que sería a partir de ese momento cuando habría en su caso de prorratearse los frutos.
Otras sentencias como la SAP de Burgos de 23/05/2003, señalan respecto de un retracto de arrendamiento que el retraído perdió la buena fe con la sentencia firme, por lo que las cosechas posteriores no le pertenecen
En todo caso es una cuestión controvertida el momento en el que se entiende que se deja de ser poseedor de buena fe y habrá que estar al caso concreto para dar una solución adecuada
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Art 1519 CC :
Cuando al celebrarse la venta hubiese en la finca frutos manifiestos o nacidos, no se hará abono ni prorrateo de los que haya al tiempo del retracto.
Si no los hubo al tiempo de la venta, y los hay al del retracto, se prorratearán entre el retrayente y el comprador, dando a éste la parte correspondiente al tiempo que poseyó la finca en el último año, a contar desde la venta.
 
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